都说地产的尽头是央国企，但央国企的日子也未必好过。

最近，上海的一家地产国企就被证监会处罚，这家国企就是：

上实发展(600748.SH)。

证监会的处罚信息显示，2016年至2021年度，上实发展合计虚增收入47.22亿元、虚增利润总额6.14亿元。

上实发展还是挺让艳姐意外的，毕竟这是家地道的老牌上海国企，更让人意外的是，上实发展财报造假竟然横跨了6个财务年度。

在上实发展被罚的同一天，另一家曾经的地产巨无霸恒大因财报造假被罚。

恒大地产2年虚增收入5600亿元、虚增利润920亿元、欺诈发行公司债，被罚41.75亿元；

许家印授意其他人员虚增恒大地产年报业绩，手段特别恶劣，情节特别严重，处以4700万元罚款，终身证券市场禁入。

或许是恒大和许家印的名气太大，又久未传出消息，财务造假实锤的消息迅速登上热搜，完全盖过了上实发展。

地产下行，民企日子不好过，央国企日子也未必好过。

艳姐今天跟大家聊一聊这2家企业。

01

连续6年财报造假

上实发展及高管被罚2545万

上实发展是一家地道的上海本土国企，实控人为上海市国资委，后者合计持股占比超过59%。

根据上实发展的公告，证监会查明的涉嫌违法的事实主要包括：涉嫌未及时披露预计经营业绩发生亏损、涉嫌未及时披露订立重要合同、2016年至2021年年度报告涉嫌存在虚假记载。

特别是年报虚假记载，问题主要出在上实发展的子公司身上。

2016年至2021年度，上实发展控股子公司上实龙创时任董事长曹文龙，组织、授意、默许相关人员通过虚构合同、虚增业务实施进度、实施空转自循环贸易以及参与军民融合贸易等方式，虚增上实龙创2016年至2021年度收入、利润金额，导致上实发展2016年至2021年度财务报表存在虚假记载，合计虚增收入47.22亿元、虚增利润总额6.14亿元。

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与此同时，上实发展及其高管合计罚超2545万元，曹文龙被采取10年证券市场禁入措施。

单单就规模来说，对于一家地产公司来说看上去或许不大，但是对比上实发展规模和体量，还是不小的。要知道上实发展2021年营收100亿元，利润总额10.46亿元，净利润仅有0.78亿元。

上实发展虽然是上海本土国企，规模也不大，按照目前上海的土拍打分机制，以上实发展的实力，很难和龙头房企竞争。

上实·海上湾

上实发展的主业是房地产开发、建筑施工、不动产经营、物业管理，目前仅有上海青浦住宅项目上实·海上湾在售，浙江杭州、湖州还有部分非住宅和车位在售。2023年上半年销售面积仅0.85万㎡、销售金额4.41亿元。

在去年7月，上实发展以13.37亿元的底价，竞得宝山区吴淞创新城15更新单元2幅宅地，总建筑面积14万㎡、楼面价9454元/㎡、联动价6.3万元/㎡。

不过在拿地4个月后，其中一幅地块才公示设计方案，又1个月后，该地块因“东侧出入口宽度调整为11米”重新公示设计方案，目前该项目还未入市。与同批次拿地的其他房企相比，上实发展的操盘能力略显不足。

与住宅板块的不温不火相比，上实发展似乎更加注重城市更新和商业物业的持有运营。

金钟广场

目前上实发展在上海持有14个商业物业、总面积约33万㎡。像淮海中路的金钟广场、徐家汇的上实大厦、中山公园的八八大厦位置都很不错，租金和出租率也都很可观。在青岛、成都、泉州，上实发展持有4个商业物业、总面积约5万平方米。这几处物业去年上半年贡献了2亿元的租赁收入。

另外，上实发展还通过城市更新在虹口北外滩规划建设一座15万㎡的商业物业，紧邻在建的浦西第一高楼，位置非常优越。

总体来看，上实发展的业务非常集中在上海，毕竟属于上海本土国企，还是有相当强的资源整合能力的。发力城市更新和商业物业，或许是上实发展不得已的选择。

02

手段特别恶劣、情节特别严重

许家印被终身禁入

就在上实发展公告被罚的同时，恒大和许家印也登上热搜。

不过这次登上热搜的原因很简单：

财报造假！

公告显示，经证监会查明，恒大地产、许家印等人涉嫌违法的事实主要有三项：2019、2020年年度报告涉嫌存在虚假记载；公司债券涉嫌欺诈发行；未按规定及时披露相关信息。

其中年报造假数据之大，让人震惊：

2019年虚增收入2139.89亿元，虚增利润407.22亿元；2020年虚增收入3501.57亿元，虚增利润512.89亿元。

要知道仅2019年恒大虚增的营收，占当年营收的50%，虚增的利润占了63%。2020年更是虚增了78.5%的营收和86.9%的利润。

一大半的营收和利润都是靠造假实现的，放眼整个上市公司，估计也很难找到第二家。

财务造假的方法也很简单粗暴：提前确认收入。

大家知道只有房屋完成交付才能计入收入，也就是说恒大在房屋没有交付给业主的情况下就进行了收入确认，这也导致后续恒大保交楼的压力非常大。

那钱都去了哪呢？

分红。2019年恒大分红约86亿元，2020年分红约20亿元，许家印这两年分得约82亿元，而自恒大2009年上市以来，许家印累计分红约503亿元，占恒大分红比率约69%。

也就是绝大部分钱都进了许家印的口袋里。

至此，市场上一直流传的恒大提前确认收入、利润造假的传闻被实锤，造假规模之大，确实超过想象。

当然处罚也不轻，对恒大及其高管合计罚超42亿元。其中许家印被罚4700万元，并终身证券市场禁入。不过与许家印从恒大拿到的503亿元的分红相比，4700万元确实不值一提。

艳姐也注意到，恒大集团的官网近期也悄悄更换了banner——“新恒大”。

画面中，恒大的新能源板块——恒驰汽车放在非常显眼的位置。进入官网匆匆一瞥，关于恒大高管的各种介绍已全部下架，而企业宗旨赫然写着“质量树品牌、诚信立伟业”。

曾经的地产枭雄，如今以这样不体面的方式谢幕，也是令人唏嘘不已。

结语：

过去几年，房地产行业高周转、高负债、高杠杆的特征非常明显。监管层也曾通过三道红线、限制明股实债等措施，试图推动行业企业良性发展。

不过仍有开发商或出于市值维护、融资便利、满足监管要求等目的进行财报造假或财务操控，将行业陷入畸形发展的漩涡。

此次上实发展、恒大财报造假实锤，艳姐认为或许会有更多的警示意义。

市场虽然很难，但艳姐很认可郁亮的那句话：

“特别难、也有解，特别好、才能活！”