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120亿再贷款资金审核发放

本轮房地产政策一大亮点就是创设了保障性住房再贷款。

中国央行此前宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

这一新工具与前期工作形成了有效衔接。早在2023年央行就设立了租赁住房贷款支持计划，今年6月初在这基础上又完善推出了保障性住房再贷款，老工具1000亿元的额度也并入了新工具。

新老工具合并后，投放进度明显加快。中新社国是直通车从有关部门了解到，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。

专家认为，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差，目前看后续贷款投放有望进一步加快。

此外，新工具支持范围扩大，更有利于落地实施。地方政府收购标的由存量住宅商品房扩大到全部商品房，用途由租赁扩大到可租可售，再贷款对象由7家试点金融机构扩大到21家全国性金融机构。多重利好都将助力新工具加快使用和落地见效。

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住房租赁行业有市场

当前，在总量上中国已进入不缺房的时代，同时大量新市民、青年人又面临住房困难，租房市场需求潜力巨大，盘活存量发展保障性住房是“破局”的新思路。

专家表示，未来要拓宽保障房的理解，应该从一个家庭在生命周期的不同阶段对住房需求的角度定义保障房，而不只限于低收入人群的住房保障。新市民或是刚参加工作的青年人，有一定收入和租房需求，但买不起房，在这个阶段稳定的租房保障也是有必要的。

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住房租赁企业算细账

“衡量住房租赁业务是否可行，除了市场比较关注的租售比，还要综合考虑住房租金折扣率、住房收购折扣率等指标。”专家认为，实际运营中，要看内部回报率（IRR）是否足够高，即净租金收益率（主要是租售比）和租金增长率之和是否能覆盖成本，未来租金增长率的提高是有助于提升投资回报的。

同时，地方政府的财政支持力度也在加大，北京、福建、广东、山东等地相继为住房租赁业务提供财税、土地、产业基金等方面的支持。

例如，广州明确国有土地旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款；杭州对符合条件的大学毕业生提供租房补贴。

应看到，央行和财政的支持机制在目前市场起步阶段，能助力房地产行业周期筑底；未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场还将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。