十年如一梦，万科调转船头。

2014年，万科提出向城市配套服务商转型，开始试水多元化业务。走过业务试错、收敛发展、聚焦发展三个阶段，万科形成开发、经营、服务并重的发展战略，是行业内布局经营性不动产最早、赛道最全的企业。

去年3月，万科董事会主席郁亮在业绩推介会上表示，经营服务类业务学费已经交完，终于不再是负担了。“经营服务类业务是滚雪球的生意，给一段时间，我相信它一定会对我们的收入、利润有重大影响。”

然而，在行业下行叠加偿债高峰到来之际，万科不得不“割爱”。

在4月30日召开的万科2023年度股东大会上，郁亮亲自宣布，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”

万科提出聚焦主业、瘦身健体的一揽子方案，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降低风险；第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。

“伴随行业的深刻调整，这种瘦身健体的过程就跟减肥一样，是非常痛苦的，也是非常不容易的。它的结果一定是通向一个更健康、更有质量发展的方向，所以我相信我们今天遇到压力是阶段性的。在社会各方，包括大股东等各方面的支持下，通过我们自身的努力，相信能够在未来两年初见成效。”郁亮说。

万科第一大股东深圳地铁亦再次表态支持万科。

“企业发展从来不会一帆风顺，就像人的一生，不全是鲜花和掌声，很多时候艰苦卓绝。”深铁集团董事长辛杰表示，万科主业未来聚焦三个方向，这些是万科的强项，主业搞好了，股东会逐步受益。“作为万科的长期股东，我们的态度和立场一直没有变，会一如既往地支持万科良性发展，并采取各种适当、有效的方式，促进万科的持续健康稳定。”

计划每年卖200亿元资产

在交完学费实现盈利的当口，万科第二次提出瘦身健体，挥刀砍向经营服务类业务。

经过十年培育，万科的经营服务类业务已获得长足发展。2023年，万科经营服务类业务实现全口径收入558.1亿元，同比增加 8.9%；今年一季度，贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。

但是，由于经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，为缓解流动性压力，万科选择了舍弃。“今天我们的部分压力就来自于把开发业务的资金用于长期经营性业务，现在看来资源不充分，必须再次聚焦在核心业务上。”郁亮说。

万科官网显示，其多元化业务包括房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。

聚焦主业，万科选择了三个方向：住区开发、物业服务、租赁住宅。这也意味着，其它五项业务在万科的断舍离清单里。

“这三个业务有三个共同的特点：一是社会有需求，二是市场有前景，三是万科有优势。”郁亮分析称，首先，上海有高端项目一天销售190多亿元，说明人民对美好生活的追求、对居住水平的提高还有很多空间；第二，很多人口聚集的城市还有人口流入，这些新进入城市的人需要安全、稳定、舒适的租赁住房；第三，尽管开发业务增速下来了，但是物业的存量规模非常大，它像滚雪球一样发展。

郁亮强调， 万科是这些业务面对的客群最广、场景最丰富，同时综合建造运营能力最强的头部开发商之一，“当我们把资源、力量聚焦之后，三个业务会获得更好的发展。”

万科计划通过“两步走”完成瘦身健体。

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降低风险。郁亮强调，万科将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度通过大宗交易和REITs，将商业办公资产转让出去。“去年我们卖了123亿元，这是行业第二大的交易量，今年的目标是200亿元，希望未来几年每年能卖200亿元。”

第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。郁亮介绍，万科将锚定三大优势业务，在资源聚焦之后，花更多的力气、更多的工夫，在好产品、好服务、好社区方面继续保持领先。同时按照新发展模式，保持一定的投资力度，更好地提升经营回报水平。

这不是万科第一次提出“瘦身”。

2018年年中，在宏观调控趋紧的大环境下，为了活下去、活得好、活得久，万科提出“收敛聚焦”策略。此后，万科的多项业务逐渐被修剪。目前，万科的业务版图涉及房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。

今天，万科版图又一次收缩。不同的是，当年的“活下去”或许只是危机意识驱动下的一句口号，但现在，“活下去”成为万科的重要任务之一。

郁亮30年没卖过万科股票

退出非核心业务，既是寻求长期健康发展，也是为了渡过眼下的流动性危机。

“必须完全摆脱过去行业传统的三高模式。”郁亮说，如果万科不能主动把负债降下来，不可能实现真正的安全。

万科确定的目标是，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年削减一半。截至2023年年末，万科有息负债合计3200.5亿元。

得益于银行支持和自身努力，万科融资已逐渐好转，管理层对后续进展充满信心。

在今年3月的业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，万科在融资上面临三方面的挑战，一是开发业务收支不平衡，二是融资模式从总对总转向项目制，三是经营性业务收益率未能覆盖融资利率。

针对“三重山”，祝九胜在股东大会上回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。

一是不折不扣落实房地产融资协调机制，能报尽报，能上尽上，目前已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，万科可以通过经营贷的阶段性政策性倾斜，在可贷额、用途上既可以解决存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前万科取得了众多银行的支持，正在积极推进中。

“真正的转变在一开始的时候可视化、可见度都是比较有限的，我们的融资情况现在逐渐好转，一季度新增融资146亿元，各种贷款还在正常进行之中。”祝九胜说。

此外，根据年初制定的工作重点，万科积极推进大宗交易，通过REITs盘活经营性不动产。

今年一季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场完成50%股权交易，交易金额23.84亿元。4月30日，中金印力消费REIT在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额为32.6亿元。

近年，万科股价承压。最为直观的表现是，最近三个月万科股价下跌26.34%，最近一年股价接近腰斩。

“股价下跌无人受益，管理团队的命运跟公司的命运是紧紧捆绑在一起的。”郁亮说，股价目前的表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，正制定管理团队股票增持计划方案。

郁亮称，自1994年成为万科董事，持有的万科股票从1000股到700多万股，30年间股市经过了很多轮牛市和熊市，房地产市场也经历了几次高潮和低迷，“但是我的股票从来没有卖过，只有增持。”在他看来，提振股价最关键是把公司做好，降风险，改善基本面，谋求长期健康发展。

万科的此番表态获得深铁力挺。

辛杰表示，企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，关键是面对困难的态度和解决问题的决心，“万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债，加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。”

辛杰透露，中金印力消费REIT在深交所成功上市，深铁认购了29.75%的份额，“其它合作项目都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公布。”